别墅讲的是什么？
谢邀！ 什么是别墅？这个问题似乎有些模糊，因为不知道题主所指的是中国内地的还是海外各国的别墅概念。所以只能以我熟悉的国内情况来看： 中国大陆的别墅，可以简单定义为：独门独户独立花园的洋房。 为什么强调是“单独”？这是因为在中国大陆，别墅一般是与多层、高层等住宅共同存在于一个小区之中（也有单独的小区和地块）；只不过各个宅间建筑形态有所区别而已——有别墅的小区，一般都有多层、高层住宅，而只有别墅没有多层的居住区，在海外的发达国家并不少见，只是在国内比较罕见罢了。 所以从居住属性上看，别墅与多层、高层并没有本质的区别，都是属于住宅小区/社区。
至于花园？呵呵，现在有多少别墅是有花园的？那些号称有花园的别墅，又有几个能够真正拥有像样的花园？上海某著名高端项目号称200%绿化率，结果在小区的中心位置，造了一个大水池，所有的植物都围在水池周围……这算哪门子的花园…… 真正的别墅，应该类似于国外的联排别墅或者叠拼别墅，这种产品一般都是独门独户，上下左右都不邻居，并且拥有独立的户外区域——“我的院子我做主”。
当然，这样的别墅大多属于低密度独立住宅区。 不过，随着城市土地资源日益稀缺，越来越多的“别墅”出现在高密度城区，比如上海的“中昂新天地”以及“万科五龙汇”等等。这些所谓“别墅”实际上就是洋房，只不过是外立面采用了仿石砖等材料装饰，看起来有点像别墅而已……它们本质上与高层没什么区别，区别只在于单价和总价。 那么，为什么要设计一种没法住人的“别墅”？其实这也体现了当下社会的一种矛盾：一方面高净值人群对于别墅的需求与日俱增，另一方面可供建造别墅的土地资源却日渐萎缩。在城市化如火如荼的今天，前者无法满足后者的需求，于是有了中昂新天地以及万科五龙汇之类的“假别墅”。
别墅一词起源于欧洲，西文villa一词源于拉丁文，本意是指“乡间住宅”，即一种具有一定规模、独立性较强，位于郊区、环境优美、绿化度高、私密性强的低密度、低层度、高档化、现代化的花园式住宅。
别墅一般由独立成街的低层独院式住宅，容积率低于1.0，绿地率30%以上组成。在广义上可把一般洋房和排屋均视作别墅。从广义来理解，别墅是一种低密度的优质住宅，是与普通住宅相对应的。
通常，别墅的占地面积比较大，内部空间比较高雅、豪华，居住环境优美、安静，具有较好的私密性。从狭义上讲，别墅一般是指由独立成幢的房屋和庭院组成、拥有整栋房屋及其庭院，由别墅主人完全拥有的房屋，即独居住宅。
独栋别墅是别墅的典型形态，是一种独立有庭院住宅。根据所处地段不同，可以分为纯居住区独栋别墅和山景独栋、湖景独栋等半居住性质独栋别墅。一般容积率不足0.4。
除独栋别墅外，广义上的别墅还有以下几种类型：
半独立式别墅：即联排别墅、Rowhouse、Terrace house、link house或Town house，一般是一栋二户，建筑有共墙，可以有自己的庭院和花园。一般容积率0.4~0.6；
叠加式别墅：叠拼式别墅通常是在土地紧张度较高或者地价较贵区域的类别墅产品。叠拼别墅一般楼上楼下是整个一层均为单户住宅，但中间楼层被分割为两户，中间住户通过本套住宅内楼梯上下，整体来看各户住宅呈“三明治”叠加状态。叠拼别墅拥有超大私家花园（首层）或者屋顶露台（顶层），但一般不能拥有独立地下室，部分叠拼带有半地下一层； 一般容积率0.6~0.8；
联墅/平墅：即将数栋独幢别墅，以两栋合拼、三栋合拼甚至四拼的模式相毗邻建筑。相邻的别墅单位以横向承重墙分隔。合拼别墅既具有独栋别墅的基本格局，又能较大幅度地降低土地使用成本，使别墅售价较为低廉，但其独有性和私密性也较独立式独栋别墅有一定折扣； 一般容积率0.4~0.6；
公寓式别墅：简称类别墅，有别于联排和叠拼，公寓式别墅是一种位于多层或高层建筑内的类别墅。通常指多层或高层建筑中某层、顶层、地下室，带有独立出入口和车库的家庭式豪华住宅套间。公寓式别墅一般具有跃式空间、宽大阳台、超深平面进深、户内独用电梯，甚至是超高层空中底屋、空中庭院，甚至部分公寓可以拥有地下室。公寓式类别墅具有独体别墅的高贵享受和城市公寓的优越地理位置，一般建于城市中心区域，是别墅中的珍品。 一般容积率0.8~1.0。
